עשרת המאפיינים העיקריים של השקעה בנדל"ן
מאת עו"ד דרור שרמן
השקעות בנדל"ן, בארץ וברחבי העולם, היו ונותרו השקעות מאד פופולאריות, בעיקר בקרב המשקיעים הישראלים. עד לפרוץ משבר האשראי העולמי, בראשית שנת 2007 ומשבר הנדל"ן הגלובלי שנילווה לו, התפתחה תחושת שכרון בקרב רוב המשקיעים כאילו ערכו של הנדל"ן לעולם יעלה וכי רמת הסיכון בהשקעה זו נמוכה מאד.
ברם, בא המשבר הגלובלי האמור והוכיח כי לא זו בלבד שערכו של נדל"ן עלול גם לרדת, אלא שבמדינות רבות ובתנאים מסוימים הוא אף צנח ורבים מן היזמים והמשקיעים בנדל"ן הפסידו הון עתק, לעיתים את מלוא ההון העצמי שלהם. המיתוס נשבר אפוא. היום, ברור כי השקעה בנדל"ן, כמו כל השקעה, אינה נטולת סיכון ואינה בהכרח בטוחה. כדי להשקיע בנדל"ן בתבונה ובאחריות חשוב ראשית לכל להכיר ולהבין את שורת המאפיינים הייחודיים של השקעה בנדל"ן.
להלן אפרט את המאפיינים העיקריים של השקעת נדל"ן:
1. היעדר נזילות: מאפיין בולט במיוחד של השקעה בנכס נדל"ן. להבדיל מהשקעה בשוק ההון, למשל, ההשקעה בנדל"ן אינה נזילה: לא ניתן בהכרח לצאת ממנה ולא תמיד ניתן לממש אותה בטווח זמן מיידי. נכס שאינו נזיל נחשב כנכס בעל סיכון רב יותר. רמת הנזילות, דהיינו: יכולת מכירת הנכס, מבחינת טווח הזמן והמחיר הריאלי שישולם בגינו, תלויה בזמן ובמקום ומושפעת במיוחד מרמת הביקוש וההיצע באותה עת בסקטור הנדל"ן הרלבנטי.
2. נכס בר-קיימא / השקעה סולידית, בטוחה יחסית: השקעות בשוק ההון או בתחום ההיי-טק, בודאי בחברת סטארט-אפ, אשר עם התפרקותה לעיתים לא נותר אלא אבק ושברי אשליות, נחשבות להשקעות עם רמת סיכון גבוהה למדי. גם המושגים המקצועיים בתחומי השקעה אלו הם יחסית קשים להבנה ע"י מי שאינו מן התחום. לא כך הוא בנדל"ן. הנדל"ן הוא נכס ריאלי, נכס ממשי, ומושגיו מוכרים לכולנו מחיי היומיום. בנדל"ן What you see is what you get, כך לפחות ברכישת נכסים קיימים. ההשקפה העממית היא כי בהשקעה בנדל"ן כך או כך נותרים המגרש במקומו והבלוקים על כנם וכן ניתן לערוך ביטוח מבנה וביטוח תכולה ועל כן הסיכון מוגבל. זאת בעוד שבהשקעה בשוק ההון או בחברת היי-טק הסיכון בלתי מוגבל וכל ההשקעה עלולה לרדת לטמיון.
כידוע לכל, במירוץ הפיתוח הטכנולוגי המואץ של ימינו טכנולוגיית היי-טק עשויה להתיישן מהר מאד ולהפוך למוצר ללא ביקוש וללא זכות קיום. כך גם לגבי מוצרי ביגוד והנעלה ומוצרים רבים אחרים אשר עשויים לצאת מן האופנה המשתנה מעת לעת וממקום למקום.
ובכן, להבדיל מאלו, הרי ש"מוצר הנדל"ן" הוא מוצר שמטיבו וטבעו הוא מוצר אשר יש לו לכאורה ביקוש קשיח ויציב למדי מכוח צירוף שתי עובדות היסוד: מחד כי אנשים תמיד יזקקו לקורת גג, בין אם לצורכי מגורים ובין אם לצורכי ניהול עסקיהם ופעילויות אחרות (תרבות, ספורט וכיוב') ומאידך – כי הקרקע היא משאב שכמותו מוגבלת.
נדל"ן הוא אפוא "נכס ריאלי", נכס בר קיימא. עם זאת, כאמור לעיל ולהלן, אין משתמע מכך כי השקעה בנדל"ן היא השקעה בטוחה ונטולת סיכון ובמישור הנזילות היותו נכס ריאלי דווקא עומדת בעוכריו!
על חשיבות ההשקעה בנכסי נדל"ן כנכסים ריאליים, ברי קיימא, עמד כבר לפני מאות שנים ר' יצחק נפחא, מהמפורסמים באמוראי ארץ ישראל, אשר ייעץ כיצד על אדם להשקיע את כספו: "לעולם ישליש אדם את מעותיו: שליש בקרקע ושליש בפרקמטיה (סחורה, מסחר זעיר – ד.ש) ושליש תחת ידו" (רבי יצחק בבא מציעא דף מב ע״א). בעברית פשוטה: על האדם לחלק את הונו בחלקים שווים בין קרקע (רכישת דירה, בית), עסק (מסחר) ומזומן. כלומר, זוהי עצה של מדיניות פיזור השקעות. גם הרמב"ם מדגיש את החשיבות בהחזקת נכסים "בטוחים": "לא ימכור שדה ויקנה בית ולא בית ויקנה מיטלטלין או יעשה סחורה בדמי ביתו, אבל מוכר הוא מיטלטלין וקונה שדה, כללו של דבר ישים מגמתו להצליח נכסיו ולהחליף הכלה בקיים" (הרמב"ם בהלכות דעות, ה', י"ב).
3. מיסוי מיטיב ייחודי לנדל"ן: להשקעה בנדל"ן, הן במגזר הפרטי והן במגזר העסקי, ניתנים, במדינות רבות בעולם ובישראל במיוחד, שלל הטבות ותמריצים, במישור המיסים ותשלומי החובה למיניהם. זהו אחד הגורמים המרכזיים לכך שהציבור העדיף פעמים רבות להשקיע את כספו בנדל"ן.
4. היכולת למנף: באמצעות סיוע במימון בנקאי, הלוואת משכנתא, ניתן להקטין את ההון העצמי הנדרש לשם רכישת הנכס ובכך לעיתים רבות להגדיל את התשואה על ההון העצמי המושקע ו"לעשות כסף על כסף של אחר" (Other People Money).
כלל היסוד: כל עוד התשואה הצומחת ( או במקרה של עסקה יזמית – עתידה לצמוח ) מנכס הנדל"ן גבוהה משיעור הריבית המשולם בגין ההלוואה מן הבנק הרי שכדאי ללוות מן הבנק ( ="למנף"). במצב כזה תגדל התשואה על ההון העצמי ולעסקה יתווסף מקור רווח הנובע מן המרווח בין הריבית הבנקאית לבין התשואה על הנכס.
בצורה גרפית תמציתית, ניתן לתאר כיצד מינוף / סיוע במימון בנקאי להקטנת ההון העצמי מגדיל את הרווחיות למשקיע, מתשואה שנתית של 10% על ההון העצמי שלו, לתשואה שנתית של 14%:
|
הכסף המושקע |
התשואה המתקבלת בשנה |
הכסף המתקבל |
התשואה על ההון העצמי |
|
|
מצב א'– שימוש בהון עצמי בלבד |
M 10 – הון עצמי |
10% |
M 1 |
10%=M1/10 |
|
מצב ב' – שימוש בהון עצמי (50%) בתוספת מימון בנקאי(50%) |
M 5 – הון עצמי |
10% |
M 0.5 |
|
|
מימון בנקאי (50%) |
M 5–מימון בנקאי |
4% (*10%-6%) |
M 0.2 |
|
|
סה"כ מצב ב' |
M 10 |
M 0.7 |
14%=M0.7/5
|
|
* בהנחה שהריבית המשולמת על ההון הבנקאי היא ריבית בשיעור קבוע של 6% לשנה.
אך זאת יש לזכור – ככל ששיעור המינוף גבוה יותר כך גם גדל הסיכון העסקי.
.
ברם, כפי שלימד אותנו המשבר הגלובלי האחרון, לא לעולם חוסן. התשואה הצומחת מנכס הנדל"ן עשויה להשתנות ולהפגע. במקרים של נכסים מניבים – בגין ירידה בשיעור האכלוס של הנכס ו/או שיעור דמי השכירות המשולמים. במקרים של עסקאות ייזום ובניה – בגין ירידה בקצב המכירות ו/או במחירי המכירה של השטחים הנבנים.
למאמר אודות יתרונות וחסרוהות של קבוצות רכישה.
